ซื้อบ้านให้เช่าคุ้มไหม? สิ่งที่ต้องรู้ก่อนลงทุนในบ้านเช่า
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการสร้างรายได้ในระยะยาว หนึ่งในวิธีที่นิยมมากคือการซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่า แต่คำถามคือ “ซื้อบ้านให้เช่าคุ้มไหม?” หากคุณกำลังพิจารณาจะลงทุนในบ้านเช่า บทความนี้จะช่วยให้คุณได้เห็นถึงข้อดี ข้อเสีย ปัจจัยที่ต้องพิจารณา และเคล็ดลับในการเลือกลงทุนในบ้านเช่า เพื่อให้ได้กำไรอย่างคุ้มค
ข้อดีของการลงทุนซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่า
สร้างรายได้แบบต่อเนื่อง เมื่อมีผู้เช่า คุณจะมีรายได้เข้ามาอย่างสม่ำเสมอจากค่าเช่า ทำให้เป็นแหล่งรายได้ที่มั่นคงในระยะยาว หากคุณเลือกบ้านในทำเลที่ดีและมีสิ่งอำนวยความสะดวกเพียบพร้อม ค่าเช่าก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย ซึ่งเป็นข้อดีสำหรับการสร้างกระแสเงินสดแบบต่อเนื่อง
มูลค่าบ้านเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา โดยทั่วไปแล้ว อสังหาริมทรัพย์มักมีแนวโน้มเพิ่มมูลค่าเมื่อเวลาผ่านไป โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีการพัฒนาเพิ่มขึ้นหรือมีโครงการสาธารณูปโภคใหม่ๆ การถือครองบ้านเช่าจึงไม่เพียงแค่สร้างรายได้จากค่าเช่า แต่ยังเป็นการลงทุนระยะยาวที่มีศักยภาพในการเพิ่มมูลค่า
เป็นการกระจายความเสี่ยงในการลงทุน การลงทุนในบ้านเช่าช่วยให้พอร์ตการลงทุนของคุณมีความหลากหลาย ไม่ต้องพึ่งพาการลงทุนประเภทเดียวเช่นหุ้นหรือกองทุนเพียงอย่างเดียว อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าแน่นอนและให้ผลตอบแทนที่มั่นคงเมื่อเทียบกับการลงทุนที่มีความผันผวนสูงอื่นๆ
การลดภาษีเมื่อมีบ้านเช่า
1.แยกสัญญาเช่าเป็นหลายประเภท จากสัญญาเช่าบ้านฉบับเดียว เดือนละ 20,000 บาท ก็อาจจะแบ่งเป็น สัญญาเช่าบ้านเดือนละ 10,000 บาท และสัญญาเช่าเฟอร์นิเจอร์ เดือนละ 10,000 บาทอีกหนึ่งฉบับ หรืออาจจะมีสัญญาประเภทอื่นอีก เช่นสัญญาค่าบริการ เป็นต้น เพราะภาษีโรงเรือนจะคำนวณจากส่วนที่เป็นค่าเช่าบ้านของเราเท่านั้น แต่การแยกประเภทสัญญาก็ต้องทำอยู่ภายใต้ความเหมาะสม อย่าแยกเพื่อให้ค่าเช่าบ้านเหลือมูลค่าน้อยเกินความเป็นจริง
2.จดสิทธิเก็บกิน “สิทธิเก็บกิน” เป็นทรัพยสิทธิ หมายความว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ได้จด “สิทธิเก็บกิน” ให้แก่บุคคลอื่น ซึ่งจะทำให้สิทธิ์ทุกอย่างในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ยกเว้นการขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ ตกเป็นสิทธิ์ของผู้ทรงสิทธิ์นั้น ดังนั้นกรณีปล่อยอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ผู้เช่าจึงต้องทำสัญญากับผู้ทรงสิทธิ์ ไม่ใช่เจ้าของอีกต่อไป และรายได้จากค่าเช่าที่ได้รับมา ก็จะถือว่าเป็นรายได้ของผู้ทรงสิทธิ์เก็บกิน ไม่ใช่รายได้ของเจ้าของที่ดินอีกต่อไป
การจด “สิทธิ์เก็บกิน” เหมาะสำหรับเจ้าของที่มีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเป็นจำนวนมากทำให้มีภาระในการเสียภาษีแบบอัตราก้าวหน้าสูง เพื่อแบ่งเบาภาระภาษี การกระจายรายได้เพื่อการเสียภาษี ไปยังผู้อื่นที่เสียภาษีในอัตราที่ต่ำกว่า โดยส่วนมากก็จะจดสิทธิดังกล่าวให้แก่บุตร หรือญาติสนิทกันจริงๆ เมื่อบุตรเป็นผู้ทรงสิทธิแล้ว สัญญาเช่าจะต้องทำในชื่อของบุตรในฐานะผู้ให้เช่า เงินรายได้ตรงนี้ก็จะตกเป็นของบุตรไป ส่วนการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้แกคู่สมรสที่ถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ได้ช่วยเรื่องภาษี เพราะรายได้จากค่าเช่าของคู่สมรสต้องนำมารวมยื่นเสียภาษีร่วมกัน ตามประมวลรัษฎากร
การจด “สิทธิเก็บกิน” มีอยู่ด้วยกัน 3 แบบ
การจดสิทธิเก็บกินแบบมีกำหนดระยะเวลา จะกำหนดยาวนานเท่าไหร่ก็ได้ แต่ต้องไม่เกิน 30 ปี ถ้าเกินกฎหมายให้ ลดลงมาเหลือ 30 ปี
การจดทะเบียนในลักษณะไม่มีกำหนดเวลา หรือจดตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ
การจดสิทธิเก็บกินให้ แบบมีเงื่อนไข คือผู้ให้สิทธิเก็บกินมีสิทธิบอกเลิกสิทธิเก็บกินเมื่อใดก็ได้ ซึ่งการกำหนดเงื่อนไขแบบนี้ สามารถทำได้ทั้งการจดแบบมีกำหนดระยะเวลา และจดแบบไม่มีกำหนดระยะเวลา
การจดทะเบียน “สิทธิ์เก็บกิน” นั้น ต้องไปจดทะเบียนกันที่สำนักงานที่ดินก็เป็นสิทธิของเราตามกฎหมายที่สามารถพึงกระทำได้
ข้อเสียและความท้าทายของการลงทุนบ้านเช่า
ภาระค่าใช้จ่ายในการดูแลและซ่อมแซม การเป็นเจ้าของบ้านเช่าต้องเผชิญกับค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและซ่อมแซมบ้านเพื่อรักษาสภาพให้ดูดีและดึงดูดผู้เช่า อาจมีค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด เช่น การซ่อมระบบไฟฟ้า ประปา หรือปรับปรุงบ้านเมื่อชำรุด ซึ่งทำให้กำไรจากค่าเช่าลดลงในบางเดือน
ความเสี่ยงจากการไม่มีผู้เช่า การไม่มีผู้เช่าหรือผู้เช่าที่ไม่ชำระค่าเช่าตรงเวลาเป็นความเสี่ยงสำคัญของการลงทุนบ้านเช่า ในช่วงที่ไม่มีผู้เช่า คุณจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เอง เช่น ค่าผ่อนชำระเงินกู้ ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าซ่อมบำรุง นอกจากนี้ยังต้องใช้เวลาและทรัพยากรในการหาผู้เช่ารายใหม่
ความซับซ้อนทางกฎหมาย การเป็นเจ้าของบ้านเช่าอาจต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดกฎหมายมากมาย เช่น การร่างสัญญาเช่า การยกเลิกสัญญา หรือการปฏิบัติตามกฎหมายด้านความปลอดภัย ความซับซ้อนนี้อาจทำให้ต้องใช้บริการจากที่ปรึกษาด้านกฎหมายหรือผู้เชี่ยวชาญทางอสังหาริมทรัพย์เพื่อป้องกันความผิดพลาด
ปัจจัยสำคัญที่ต้องพิจารณาก่อนซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่า
ทำเล ทำเลเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดราคาค่าเช่าและโอกาสในการปล่อยเช่า ทำเลที่ดีเช่น ใกล้แหล่งชุมชน โรงเรียน สถานที่ทำงาน หรือแหล่งคมนาคมสะดวก จะดึงดูดผู้เช่าได้มากและให้ค่าเช่าที่สูงขึ้น
ความสามารถในการทำกำไร (Rental Yield) คำนวณอัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) เพื่อดูว่ารายได้จากค่าเช่าคุ้มกับการลงทุนหรือไม่ วิธีคำนวณคือการนำค่าเช่าปีละ 12 เดือนมาหารด้วยราคาบ้านและคูณด้วย 100 ค่าเช่าที่สูงกว่า 5% ถือว่าน่าสนใจในการลงทุน
งบประมาณและการบริหารจัดการเงิน ต้องประเมินงบประมาณอย่างละเอียด รวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง เช่น ค่าซ่อมแซม ค่าบำรุงรักษา และค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ การวางแผนการเงินล่วงหน้าจะช่วยให้คุณมีเงินทุนสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดฝัน
ประเภทของผู้เช่าและระยะเวลาการเช่า ศึกษาประเภทของผู้เช่าที่ต้องการ เช่น นักเรียน ครอบครัว หรือพนักงานในพื้นที่ เพื่อสามารถปรับปรุงบ้านให้ตรงกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย นอกจากนี้การปล่อยเช่าระยะยาวหรือสั้นก็มีผลต่อรายได้ที่สม่ำเสมอด้วย
เคล็ดลับการลงทุนบ้านเช่าให้ได้กำไรคุ้มค่า
เลือกบ้านที่มีสภาพดีและพร้อมเข้าอยู่ บ้านที่สภาพดีและมีการออกแบบที่น่าอยู่จะดึงดูดผู้เช่าได้ง่ายขึ้น การตกแต่งที่ดีจะช่วยเพิ่มมูลค่าค่าเช่าและทำให้คุณไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมบ่อย ๆ
ศึกษาตลาดค่าเช่าในพื้นที่ก่อนลงทุน สำรวจค่าเช่าเฉลี่ยในพื้นที่และเลือกบ้านที่ราคาตรงกับตลาด ค่าเช่าที่เหมาะสมจะช่วยให้หาผู้เช่าได้ง่ายและรวดเร็ว
จ้างบริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์ หากไม่มีเวลาในการดูแลบ้านเช่า การจ้างบริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์จะช่วยอำนวยความสะดวกในการหาผู้เช่า การจัดการสัญญา และการบำรุงรักษาบ้าน เป็นทางเลือกที่ดีสำหรับเจ้าของที่ต้องการลงทุนแต่ไม่มีเวลามากพอ
การซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่าสามารถเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าได้หากมีการวางแผนและพิจารณาปัจจัยต่างๆ อย่างรอบคอบ บ้านเช่าสามารถสร้างรายได้ประจำ มูลค่าเพิ่มขึ้น และมีสิทธิประโยชน์ทางภาษี อย่างไรก็ตาม การลงทุนประเภทนี้ต้องมีการจัดการที่ดี มีการวางแผนการเงิน และเตรียมรับมือกับความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น