โปะซื้อบ้านแบบไหนดีกว่ากัน
ก่อนโปะ ต้องเข้าใจก่อนว่า “ดอกเบี้ยบ้าน” ทำงานยังไง
งวดผ่อนแต่ละเดือนประกอบด้วย ดอกเบี้ย + เงินต้น ในช่วงแรก ๆ ส่วน “ดอกเบี้ย” จะมากกว่า “เงินต้น” ทำให้ ยิ่งปล่อยเวลานาน ดอกยิ่งสะสม ส่วน การโปะ คือการจ่ายเพิ่มจากค่างวด เพื่อตัด เงินต้น ให้เหลือน้อยลง ดอกเบี้ยเดือนถัด ๆ ไปจึงลดลงอัตโนมัติ
ธนาคารมักให้เลือกผลลัพธ์เวลาโปะ 2 แบบ
- ลดงวด/จำนวนเดือน (คงค่างวดเดิม) เพื่อประหยัดดอกเบี้ยรวมมากสุด
- ลดค่างวดรายเดือน (คงจำนวนเดือน) เพื่อช่วยเรื่องสภาพคล่องรายเดือน แต่ “ดอกเบี้ยรวม” จะสูงกว่าแบบแรก
ถ้าจุดประสงค์คือ “ประหยัดดอกและปิดหนี้ไว” โดยทั่วไปการเลือก ลดระยะเวลา จะคุ้มกว่าการลดค่างวด
กลยุทธ์โปะยอดนิยม: ทำแบบไหนเหมาะกับเรา
1) โปะเพิ่ม “ทุกเดือน” (Monthly Prepayment)
คือการจ่ายเพิ่มจากค่างวดทุกเดือนคงที่ เช่น +1,000–2,000 บาท/เดือน
เหมาะกับคนมีวินัยสม่ำเสมอ อยากเห็นยอดเงินต้นหดลงต่อเนื่อง
ข้อดี ตัดเงินต้นเร็ว ตั้งแต่เดือนแรก ๆ
ข้อควรระวัง อย่าพอดีจนกระทบเงินสำรองฉุกเฉิน
2) โปะ “ปีละครั้ง” (Annual Lump-Sum)
คือการเก็บเงินก้อนทั้งปีแล้วโปะทีเดียว เช่น โบนัส/ภาษีคืน/รายได้พิเศษ
เหมาะกับ มนุษย์เงินเดือนที่มีโบนัส/ฟรีแลนซ์รายได้เป็นช่วง
ข้อดี เงินก้อนตัดเงินต้นได้ทันที ส่งผลชัดกับดอกเบี้ยเดือนต่อไป
ข้อควรระวัง ตรวจเงื่อนไขธนาคาร (บางโปรอาจมีค่าปรับในช่วงดอกคงที่)
3) รีไฟแนนซ์ + โปะ
คือการย้ายหนี้ไปธนาคารใหม่ (หรือปรับสัญญาเดิม) เพื่อให้ได้ดอกต่ำลง แล้ว “คงค่างวดเดิม” ให้เสมือนโปะทุกเดือน ซึ่งธนาคารต่างๆจะมีโปรโมชั่นรีไฟแนนซ์อยู่แล้ว
เหมาะกับคนที่ผ่อนมาแล้ว 2–3 ปี ดอกลอยสูงขึ้น/หมดโปรไฟแนนซ์
ข้อดี ได้ทั้งดอกถูกลง จ่ายเท่าเดิม หรือน้อยกว่าเดิม ทำให้ปิดไวขึ้น
ข้อควรระวังคือ ค่าธรรมเนียม/ค่าเอกสาร/ค่าประเมิน ควรเทียบความคุ้มค่าก่อน
อัคราดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ปี 2568 MRR 6.245%
สมมติ กู้ 2,000,000 บาท, ดอกเบี้ยตามตาราง ผ่อน 20 ปี (240 งวด)
ค่างวดมาตรฐาน ≈ 13,11 บาท/เดือน
ไม่โปะเลย เสียดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญา ≈ 1.15 ล้านบาท
โปะเพิ่ม 2,000 บาท/เดือน: ปิดได้ใน ≈ 187 เดือน (15 ปี 7 เดือน)
ดอกเบี้ยรวมเหลือ ≈ 0.84 ล้านบาท (ประหยัดไปราว 0.31 แสนบาท)
โปะก้อน 20,000 บาท/ปี ปิดได้ใน ≈ 197 เดือน (16 ปี 5 เดือน)
ดอกเบี้ยรวมเหลือ ≈ 0.89 ล้านบาท (ประหยัดไป ~ 2.6 แสนบาท)
*ค่าดังกล่าวเป็นค่าโดยประมาณ ซึ่ง MRR จะไม่คงที่ดังตัวอย่าง
รีไฟแนนซ์จาก 5.75% เป็น 1.5% หลังผ่อน 3 ปี แล้ว “คงค่างวดเดิม” และทำทุกครั้งที่สามารถรีไฟแนนซ์ได้ ดอกเบี้ยเฉลี่ยจะลดลงอย่างมาก ยิ่งเงินต้นลดเร็ว ทำให้ดอกเบี้ยรวมยิ่งลดลง กลยุทธ์ที่ “ตัดเงินต้นได้ไว” และ “คงค่างวดเดิม” จึงมักคุ้มกว่าในระยะยาว
แล้ว “โปะเมื่อไร” จะดีสุด
ต้นสัญญา (2–5 ปีแรก) เงินที่โปะ “คุ้ม” มาก เพราะดอกเบี้ยช่วงต้นสูง
หลังรีไฟแนนซ์ ดอกถูกลง + คงค่างวดเดิม เสมือนโปะอัตโนมัติ
ช่วงมีเงินก้อนจาก โบนัส/ภาษีคืน/ขายของได้ ให้โปะทันที แต้ต้องตรวจเงื่อนไขก่อน
เช็กลิสต์ก่อนโปะ (สั้น ๆ แต่โคตรมีผล)
– มีเงินสำรองฉุกเฉิน 3–6 เท่าของรายจ่ายต่อเดือนแล้วหรือยัง?
– ตรวจ เงื่อนไขค่าปรับโปะ/ปิดก่อนกำหนด ในโปรดอกคงที่
– ระบุในใบคำขอ โปะเพื่อลด “ระยะเวลา” (ไม่ใช่ลดค่างวด) ถ้าต้องการประหยัดดอกสูงสุด
– ถ้าดอกใกล้หมดโปร ลอง เทียบรีไฟแนนซ์ หลายธนาคาร
– วางแผนภาษี ดอกเบี้ยเพื่อที่อยู่อาศัยมีสิทธิ์หักลดหย่อนได้ ซึ่งต้องดูเงื่อนไขปีภาษี
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
Q: โปะแล้วควรลดค่างวดหรือจำนวนงวด?
A: ถ้าอยาก “ประหยัดดอก + ปิดไว” ให้เลือก ลดจำนวนงวด (คงค่างวดเดิม)
Q: โปะบ่อยแค่ไหนดี?
A: “สม่ำเสมอ” ชนะทุกอย่าง—จะรายเดือนเล็ก ๆ หรือปีละครั้งก้อนใหญ่ เลือกที่คุณทำได้ยาว ๆ
Q: โปะช่วงดอกคงที่มีค่าปรับไหม?
A: บางโปรมีค่าปรับหรือเพดานวงเงินโปะ ตรวจสัญญาก่อนเสมอ
กลยุทธ์ “คุ้มที่สุด” แบบรวบรัด
– โปะเร็วในช่วง ปีแรก ๆ ของสัญญา
– ถึงเวลาแล้ว รีไฟแนนซ์ ให้ดอกต่ำลง และ คงค่างวดเดิม
– หากต้องเลือกผลของการโปะ ให้เลือก ลดจำนวนงวด มากกว่าลดค่างวด
กำลังหาบ้าน “อยู่สบาย-ปรับง่าย” เพื่อวันนี้และวัยเกษียณอยู่ใช่ไหม
กรีนเนอรี่ วิว – สันทรายหรือสันพระเนตร, เชียงใหม่
โครงการบ้านจัดสรรที่เข้าใจการอยู่อาศัยของครอบครัวและผู้สูงวัย แบบบ้าน เดี่ยว และ แฝด (ไม่มีทาวน์โฮม) พื้นที่รอบบ้านรับแสง-ลมดี ปรับแบบภายใน เฉพาะส่วนที่ไม่เกี่ยวโครงสร้าง ได้ ห้องนอนชั้นล่างหรือครัวไทยแยกหรือเตรียมจุดติดตั้งราวจับ-ทางลาดได้ ทำเลใกล้แหล่งอำนวยความสะดวกและโรงพยาบาลหลักของเชียงใหม่