ซื้อบ้านพร้อมผู้เช่า ภาษีและค่าธรรมเนียมการโอน ใครต้องเป็นคนจ่าย

     การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบ “ซื้อพร้อมผู้เช่า” ถือเป็นทางลัดยอดฮิตของนักลงทุนรุ่นใหม่ เพราะได้เป็นเจ้าของสินทรัพย์ปุ๊บ ก็รอรับ Passive Income เป็นกระแสเงินสดรายเดือนต่อได้ทันทีโดยไม่ต้องเหนื่อยหาผู้เช่าใหม่ให้เสียเวลา

     แต่สำหรับใครที่กำลังอยู่ในขั้นตอนการเจรจาหรือกำลังจะเซ็นสัญญาซื้อขาย มักจะมีคำถามสำคัญที่ชวนสับสนเสมอว่า แล้วค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ ใครต้องเป็นคนจ่าย ยิ่งมีเรื่องของสัญญาเช่าเดิมพ่วงเข้ามาด้วย ยิ่งต้องเคลียร์ให้ชัดเจนเพื่อไม่ให้เสียผลประโยชน์

     บทความนี้จะมาสรุปแบบเข้าใจง่าย จบทุกข้อสงสัย ให้คุณพร้อมจูงมือกันไปโอนที่กรมที่ดินได้อย่างสบายใจครับ

สรุป ค่าธรรมเนียมและภาษีวันโอน ใครจ่ายอะไรบ้าง

ในการซื้อขายบ้านหรือคอนโด (ไม่ว่าจะพร้อมผู้เช่าหรือไม่ก็ตาม) กฎหมายและการปฏิบัติตามหลักสากลจะมีการแบ่งสัดส่วนค่าใช้จ่ายไว้ดังนี้ครับ

• 1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ (2% ของราคาประเมิน)
  • ใครจ่าย แบ่งคนละครึ่ง (ฝั่งละ 1%) หรือขึ้นอยู่กับข้อตกลง
  • คำอธิบาย เป็นค่าธรรมเนียมพื้นฐานในการเปลี่ยนชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ โดยส่วนใหญ่มักจะตกลงจ่ายกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย (ทั้งนี้ หากในช่วงเวลานั้นมีมาตรการรัฐลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน อัตรานี้อาจลดลงตามเงื่อนไขราคาประเมินที่รัฐกำหนด) นอกจากนี้ในบางกรณี เช่น แคมเปญโปรโมชัน ฝั่งผู้ขายหรือโครงการอาจจะเป็นคนออกให้ทั้งหมด ซึ่งต้องระบุไว้ในสัญญาให้ชัดเจน
• 2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
  • ใครจ่าย ผู้ขายเป็นคนจ่าย
  • คำอธิบาย กฎหมายกำหนดให้ฝั่งผู้ขาย (ในฐานะผู้มีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์) เป็นผู้รับผิดชอบ โดยคิดคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ และจำนวนปีที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นๆ
• 3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3% ของราคาซื้อขาย หรือ ราคาประเมิน แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า)
  • ใครจ่าย ผู้ขายเป็นคนจ่าย
  • คำอธิบาย จะจัดเก็บก็ต่อเมื่อผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปีบริบูรณ์ (นับถึงวันโอน) หากเข้าเงื่อนไขนี้ ผู้ขายจะต้องเป็นคนจ่ายภาษีนี้ครับ
• 4. ค่าอากรแสตมป์ (0.5% ของราคาซื้อขาย หรือ ราคาประเมิน แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า)
  • ใครจ่าย ผู้ขายเป็นคนจ่าย
  • คำอธิบาย ค่าอากรแสตมป์จะจัดเก็บในกรณีที่ ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (คือถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีแล้ว) โดยฝั่งผู้ขายจะเป็นผู้รับผิดชอบเช่นเดียวกัน

จุดสำคัญที่ต้องระวังเมื่อซื้ออสังหาฯ พร้อมผู้เช่า นอกเหนือจากค่าธรรมเนียมและภาษีที่กรมที่ดินแล้ว การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้เช่าอยู่ด้านใน มีอีก 2 เรื่องสำคัญที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องตกลงกันก่อนวันโอน เพื่อสิทธิประโยชน์ที่ไร้รอยต่อครับ:

1. การโอนสิทธิ์ในสัญญาเช่าเดิม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ หมายความว่า ผู้ซื้อคนใหม่จะรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ขายที่มีต่อผู้เช่าเดิมอัตโนมัติ โดยต้องทำหนังสือบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาเช่าเดิม เพื่อแจ้งเปลี่ยนตัวผู้ให้เช่า (เจ้าของใหม่) และเปลี่ยนเลขบัญชีในการรับค่าเช่า
2. เงินประกันความเสียหายและค่าเช่าล่วงหน้า สำคัญมาก เงินประกันที่ผู้เช่าเคยจ่ายไว้ให้กับเจ้าของเดิม (ผู้ขาย) ต้องถูกโอนมาให้เจ้าของใหม่ (ผู้ซื้อ) ในวันโอนกรรมสิทธิ์ด้วย เพราะเมื่อผู้เช่าย้ายออกในอนาคต เจ้าของใหม่จะเป็นคนที่มีหน้าที่ต้องคืนเงินก้อนนี้ให้กับผู้เช่า

เครื่องคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีการโอนที่ดิน

รายการค่าใช้จ่าย (Expense Item)	ยอดรวมทั้งหมด	ผู้ซื้อจ่าย (Buyer)	ผู้ขายจ่าย (Seller)	หมายเหตุ
1. ค่าธรรมเนียมการโอน (2% ของราคาประเมิน)	90,000.00 THB	45,000.00 THB	45,000.00 THB	แบ่งจ่ายคนละครึ่ง (50/50)
2. ค่าอากรแสตมป์ (Stamp Duty) – 0.5%	25,000.00 THB	0.00 THB	25,000.00 THB	ปกติผู้ขายเป็นฝ่ายชำระ
3. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ประมาณการ 1% ของราคาประเมิน)	45,000.00 THB	0.00 THB	45,000.00 THB	ปกติผู้ขายเป็นฝ่ายชำระ

ลงทุนมั่นคง ปลอดภัย คืนทุนไว ที่ กรีนเนอรี่ วิว (Greenery View)

     หากคุณต้องการลงทุนในสินทรัพย์แนวราบที่มูลค่าที่ดินเติบโตขึ้นทุกปี และได้กระแสเงินสดที่นิ่ง สงบ และมั่นคง ขอแนะนำ กรีนเนอรี่ วิว โครงการบ้านจัดสรรคุณภาพ
     เรามียูนิตพิเศษแบบ ขายบ้านพร้อมผู้เช่า สัญญาระยะยาว (รายปี) ที่ผ่านการคัดโปรไฟล์ผู้เช่าเกรด A มาให้คุณแล้วเรียบร้อย หมดปัญหาเรื่องปาร์ตี้เสียงดัง หมดห่วงเรื่องบ้านชำรุดทรุดโทรม และที่สำคัญคือ มีรายได้ค่าเช่าสุทธิที่แน่นอนมาช่วยผ่อนชำระธนาคารในทุกๆ เดือนแบบไม่ต้องลุ้นห้องว่าง ลงทุนในสินทรัพย์ที่ปลอดภัยและยั่งยืน เลือกบ้านพร้อมผู้เช่าที่ กรีนเนอรี่ วิว
     เราพร้อมบริการให้คำปรึกษาด้านสินเชื่อจากทีมงานผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้คุณกู้ผ่านได้ง่าย ได้ดอกเบี้ยที่เหมาะสม และสร้าง เงินทอน ได้จริงตั้งแต่วันแรก เริ่มต้นสร้างความมั่งคั่งด้วยทรัพย์สินคุณภาพที่ กรีนเนอรี่ วิว ครับที่ผ่านการคัดกรองโปรไฟล์ผู้เช่ามาอย่างเข้มงวด สัญญาระยะยาวชัดเจน และมีประวัติการชำระเงินที่ตรงเวลา ให้คุณสวมบทบาทเป็น เสือนอนกิน รับ Passive Income ทันทีโดยไม่ต้องเสียเวลาตกแต่งหรือลงประกาศหาคนเช่าเอง
      สร้างอิสระทางการเงิน ควบคู่ไปกับอิสระในการใช้ชีวิต เริ่มต้นการลงทุนแบบ Rentvesting อย่างชาญฉลาด เลือก กรีนเนอรี่ วิว เป็นสินทรัพย์ชิ้นแรกของคุณครับ